Kredyt hipoteczny - wszystko, co powinieneś o nim wiedzieć

W dzisiejszych czasach nieodłącznym elementem kupna wymarzonego domu lub mieszkania jest także zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Zapraszamy do przeczytania rozmowy z ekspertem. Dowiedz się, czym charakteryzuje się kredyt hipoteczny.

Rozmawiamy z Marcinem Luśtykiem, ekspertem ds. kredytów hipotecznych. Od 25 lat zajmujący się rynkiem finansowym w Polsce.

Kredyt hipoteczny – co to jest i jak go uzyskać

Wujek Sknerus: Czy kredyt hipoteczny to skomplikowany produkt?

Marcin Luśtyk: Dla osoby nie posiadającej podstawowej wiedzy ekonomicznej i prawnej może wydawać się skomplikowany. Nie wszyscy znają lub dobrze interpretują nawet podstawowe pojęcia takie jak: marża, punkt procentowy czy wierzyciel lub cesja.

WS: Od razu na początku wyjaśnijmy w takim razie czym różni się kredyt hipoteczny od pożyczki hipotecznej?

ML: Środki z kredytu hipotecznego są przeznaczone na konkretny cel: zakup, remont, budowę lub refinansowanie poniesionych kosztów. wymienionych wyżej celów Z reguły zabezpieczeniem jest nieruchomość stanowiąca przedmiot transakcji. Pożyczka hipoteczna przeznaczona jest właściwie na dowolny cel, który kredytobiorca chce zrealizować.

Kredyt hipoteczny jest niżej oprocentowany od pożyczki hipotecznej, gdyż Bank ma kontrolę nad przeznaczeniem pieniędzy. Powiększają one wartość majątku kredytobiorcy. Jest to związane z oceną przez Bank ryzyka przeznaczenia obu form finansowania.

WS: Jeśli ktoś już wie, że potrzebuje właśnie kredytu hipotecznego, jakie informacje powinien mieć przygotowane klient na pierwsze spotkanie z Panem?

ML: Najogólniej rzecz ujmując, dotyczące wysokości posiadanych dochodów i obciążeń. Nawet osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę nie zawsze wiedzą jaka jest podstawa ich wynagrodzenia, zdarza się, że posługują się tylko wysokością wpływów na rachunek i nie są w stanie powiedzieć jaka część z tego stanowi zasadnicze wynagrodzenie, a jaką stanowią różne dodatki, nagrody, premie czy nadgodziny.

Ważne jest również, aby osoba znała wysokość swoich zobowiązań finansowych, mam na myśli np. wysokość limitów debetowych w rachunkach czy kartach kredytowych, rat kredytów itp.

Dobrze też, żeby Klient miał chociaż ogólną wizję transakcji, którą chce sfinansować.

WS: Czy na pierwsze spotkanie klient powinien przygotować jakieś dokumenty, a jeśli tak to jakie?

ML: Na pierwsze spotkanie nie potrzeba przygotowywać żadnych dokumentów. Później ich lista zależy od źródła dochodów i typu przeprowadzanej transakcji.

WS: Czy osoba, która jest zainteresowana kredytem hipotecznym powinna przy pierwszym spotkaniu mieć tez informacje dotyczące nieruchomości?

ML: Jak pisałem wyżej, dobrze, żeby chociaż ogólnie wiedziała, co i za ile chciałby kupić. Sugeruję też, żeby zawsze przed podpisaniem umowy wstępnej skontaktować się z doradcą celem jej sprawdzenia.

WS: Takie podejście pozwoli na pewno uniknąć kłopotów i uchroni klienta przed popełnieniem błędów. Czy mógłby Pan przybliżyć sam proces załatwiania kredytu? Jakie są poszczególne etapy i ile one mogą trwać?

ML: To bardzo ogólne pytanie. Klient może sam sprawdzić i porównać oferty kredytowe w Bankach, jest to bardzo trudne i czasochłonne dla większość osób. Często może nie dowiedzieć się o wielu ważnych niuansach, np. w niektórych Bankach, wysokość marży, a co za tym idzie oprocentowania kredytu, będzie zależała od indywidualnej oceny Banku.

Polecam skorzystać z pomocy niezależnych ekspertów, którzy na jednym spotkaniu mogą to nieodpłatnie przeanalizować z Klientem.

Wyróżniłbym trzy etapy pozyskania kredytu:

kompletowanie niezbędnych dokumentów i złożenie wniosku kredytowego,
drugi to analiza ich przez Bank,
trzeci – podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie kredytu.

Nie można precyzyjnie określić czasu ich trwania, zależą one od wielu czynników, jak rodzaj transakcji , czy będzie to „prosty” zakup mieszkania na rynku wtórnym czy budowa domu systemem gospodarczym. Czy pojawią się ze strony Banku prośby o przedstawienie dodatkowych dokumentów, Bank zawsze ma do tego prawo. Jak będzie wyglądała współpraca ze zbywcą . Jaką liczbę wniosków do rozpatrzenia ma dany Bank.

Niestety dość często zdarza się, że Banki mające bardzo dobrą ofertę nie są w stanie dotrzymać terminu 21 dni na rozpatrzenie wniosku.

Z mojego doświadczenia wynika, że można uzyskać decyzję kredytową i wypłacić kredyt w niektórych Bankach nawet w dwa tygodnie, ale są też takie przypadki, że trwa to nawet ponad dwa miesiące.

Dlatego też zawsze powtarzam Klientom, aby starali się, w umowie wstępnej czy rezerwacyjnej, określić bezpieczną datę podpisania ostatecznego Aktu Notarialnego przenoszącego własność lub wpłatę pieniędzy (przy rynku pierwotnym).

Funkcja eksperta kredytowego

WS: Jaka jest funkcja doradcy finansowego ds. kredytów w tym procesie?

ML: Jest bardzo ważna, pomaga w wyborze oferty Banku, kompletowaniu i wypełnianiu dokumentów oraz złożeniu wniosku, korespondencji z Bankiem, wyjaśnianiu wszelkich wątpliwości Klienta.

Doświadczony, a najlepiej i kierunkowo wykształcony ekspert, może pomóc też w „sprawdzeniu” statusu nabywanej nieruchomości lub zapisów w umowie, którą Klient będzie podpisywał.

W praktyce, Klient po raz pierwszy ma kontakt z Bankiem w momencie podpisywania umowy kredytowej.

WS: Czyli dzięki wsparciu eksperta możemy zaoszczędzić sporo nerwów i czasu. Czy zazwyczaj eksperci współpracuje ze wszystkimi bankami na rynku?

ML: Na pewno eksperci finansowi związani współpracą z dużymi brokerami, choć nie tylko oni, mają oferty większości Banków do dyspozycji.

WS: Czy oferty banków bardzo się od siebie różnią, czy to raczej tylko detale?

ML: Skrajności są duże, różnica w racie kredytu np. w przypadku kredytu w wysokości 500 tys. na okres 30 lat może dochodzić do kilkuset złotych, a prowizja wahać się może między 0% , a 5%. Jest też oczywiście dużo Banków które, mówiąc w dużym uproszczeniu, mają podobne oferty.

Kredyt hipoteczny – dochód i historia kredytowa

WS: A jak wygląda kwestia dochodu. Czy wysoki dochód wystarczy, by bez trudności otrzymać kredyt hipoteczny?

ML: W teorii tak, w praktyce nie zawsze. Może okazać się na przykład, że Klient w przeszłości miał problemy w obsłudze zobowiązań lub stan prawny lub techniczny nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu, nie zostanie zaakceptowany przez Bank.

WS: Na jakie trudności najczęściej trafiają klienci?

ML: Najczęściej dotyczą one złej historii kredytowej i braku stabilności dochodów.

WS: Czy mógłby Pan powiedzieć, jak najlepiej budować swoja historię kredytową?

ML: Niektóre Banki stosują ocenę tzw. scoringową (punktową) Klientów, czyli na podstawie różnych danych określają profil ryzyka danego Klienta, a co za tym idzie proponowanej oferty kredytowej. Wśród tych danych jest też historia kredytowa Klienta.

Bank widząc, że Klient korzystał już z jakiś produktów kredytowych i obsługiwał je dobrze, jest w stanie zaproponować korzystniejszą ofertę.

Żeby mieć historię kredytową musimy skorzystać z jakiegoś produktu kredytowego np.: limitu debetowego w rachunku ror, karty kredytowej czy kredytu w instytucji, najlepiej Banku, która współpracuje z BIK-iem ( Biuro Informacji Kredytowej).

Nietypowe sytuacje życiowe, a kredyt hipoteczny

WS: Od czasu do czasu w telewizji pojawia się temat osób, które wzięły kredyt w obcej walucie. Czy pana zdaniem, w obecnej sytuacji ekonomicznej warto brać kredyt hipoteczny w obcej walucie? Jeśli tak, to w jakich przypadkach?

ML: Obecnie kredyty udzielane są właściwie tylko w tej walucie, w której Klient otrzymuje wynagrodzenie.

WS: To idąc dalej tym tropem, czy osoby zatrudnione za granicą mogą otrzymać kredyt na kupno nieruchomości w Polsce?

ML: Tak, najłatwiej jest tym, którzy są zatrudnieni na podstawie umowy o pracę.

WS: Sytuacje bywają różne. Dlatego chciałam zapytać czy kredyt hipoteczny w związkach nieformalnych lub dla rodzeństwa jest możliwy. A jak jest w przypadku singli? Czy wzięcie go wiąże się to z większymi trudnościami?

ML: Raczej jest to już standard w Bankach i nie ma dodatkowych trudności. Jeśli chodzi o singli, a szerzej w przypadku, gdy tylko jedna osoba z ubiegających się o kredyt uzyskuje dochód, w niektórych Bankach będzie się to wiązało z wymogiem ubezpieczenia tej osoby „ na życie” i dokonania cesji z polisy na rzecz Banku.

WS: Kiedy warto pomyśleć o rozdzielności majątkowej w przypadku kredytu hipotecznego? Jakie to niesie ze sobą konsekwencje?

ML: Najczęściej korzystają z tego rozwiązania małżeństwa, w których jedna osoba w przeszłości miała problemy z obsługą swoich zobowiązań lub osoby prowadzące działalność gospodarczą, z uwagi na ewentualne sprawy prawno-skarbowe. Konsekwencja zazwyczaj jest taka, że tylko osoba występująca o kredyt będzie właścicielem nabywanej nieruchomości.

WS: Najliczniejsza grupa kredytobiorców hipotecznych zamyka się w przedziale 30-35 lat. A czy istnieją ograniczenia wiekowe dla przyznania kredytu hipotecznego?

ML: Istnieją, minimalny to najczęściej 18 lat, natomiast maksymalny to z reguły 70-75 lat chociaż są Banki, które są w stanie udzielić kredytu osobom starszym.

WS: Czy w takim razie kredyt się dziedziczy?

ML: Dziedziczy się prawa i obowiązki, a więc mówiąc potocznie również kredyt. Oczywiście są różne sposoby spadkobrania, więc jeżeli zobowiązania przekraczają wartość dziedziczonego majątku, można się przed tym ustrzec np. odrzucając spadek.

WS: Co z nieruchomością po śmierci, jeśli kredyt nie jest spłacony, a nowi właściciele nie chcą go spłacać?

ML: Bank będzie dochodził swoich praw z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Natomiast pytanie to wiąże się z poprzednim dotyczącym dziedziczenia i warto rozpatrywać je łącznie, czyli przeprowadzić bilans zysków i strat związanych z dziedziczeniem.

WS: Gdyby mógł Pan czy powinno się kredytować na maksymalną możliwą ilość rat?

ML: Jeżeli wcześniejsza spłata kredytu nie będzie się wiązać z dodatkowymi opłatami, to okres kredytu nie ma większego znaczenia. Zakładając, że Klient będzie nadpłacał kredyt, to sam będzie „regulował” wysokość zapłaconych odsetek. Trzeba pamiętać, że czym krótszy okres kredytu to suma odsetek, która Klient zapłaci będzie niższa.

WS: Wcześniejsza spłata, czy to ma sens?0

ML: To zależy od indywidualnych „potrzeb” kredytobiorcy. Kredyt hipoteczny jest najtańszą formą kredytowania. Część osób woli inwestować nadwyżki finansowe. Z drugiej strony zawsze jest ryzyko podwyższenia stóp procentowych, a co za tym idzie wysokości płaconej przez Klienta raty.

Ja wychodzę z założenia, że, nadwyżki posiadanych środków powinny być inwestowane w aktywa łatwo zbywalne i w każdej chwili mogły być dostępne, żeby spłacić lub nadpłacić kredyt.

Panu Marcinowi bardzo dziękuję za poświęcony czas i odpowiedzi na nurtujące pytania.

***

Jesteś zainteresowany kupnem nieruchomości i zastanawiasz się na kredytem? A może już masz swoje wymarzone „M” i mniej upragniony kredyt? Jak to u Ciebie wygląda?>